El proyecto, diseñado por el ayuntamiento de Puebla a través del Implan sin tomar en cuenta la normativa actual, pretende elevar la densidad de la población del Centro Histórico por encima de la de Tokio y la ciudad de México. Además, en lugar de prever la rehabilitación de las 6 mil viviendas desocupadas en la zona de monumentos, “está pensando en producirlas”

Foto: Joel Merino.

Ernesto Aroche Aguilar

@earoche

El pasado 5 de diciembre Rafael Moreno Valle anunciaba la inversión de 100 millones de pesos para poner en marcha un “plan de regeneración de inmuebles” para el Centro Histórico de la ciudad, esto tras recibir de manos de Javier Gavito Mohar, director general de Sociedad Hipotecaria Federal, con el aval de la Secretaría de Desarrollo Social Federal (Sedesol), la Certificación de Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS).

Moreno Valle dijo ahí que el programa “comprende el rescate de edificios propiedad del estado, la repoblación, reactivación económica y comercial, entre otras acciones”.

Con ese anuncio el mandatario estatal hizo suyo “El plan de redensificación urbana de la zona de monumentos y su entorno en la ciudad de Puebla”, un proyecto desarrollado por el Instituto Municipal de Planeación (Implan) que busca repoblar los 6.9 kilómetros cuadrados de la zona protegida por el decreto federal de 1977, y la zona aledaña de 5.6 kilómetros más en un plazo de 20 años.

El proyecto pretende llevar a vivir a dicho polígono de 12.5 kilómetros a 129 mil 998 habitantes más para conformar un núcleo poblacional de 238 mil 73 habitantes, es decir elevar la densidad de población de 8 mil 646 habitantes por kilómetro cuadrado a 19 mil 45, es decir una densidad de población superior a la de Tokio  y la ciudad de México.

Foto: Joel Merino.

El urbanista Francisco Vélez Pliego, presidente del Consejo Ciudadano de Centro Histórico y Patrimonio Edificado, señala que el proyecto establece una densidad de 400 viviendas por hectárea en la zona, cuando la normativa vigente establece un máximo de 180 viviendas por hectárea en desarrollos verticales, de otro modo el máximo es de 111 a 120 viviendas por hectárea.

“Para llegar a esos niveles de densidad tendríamos que pensar en inmuebles de 8, 10 y hasta 12 pisos dentro de la zona de monumentos”, es decir, por arriba de la altura del Edificio Vacas, uno de los inmuebles más altos de la zona, situación, puntualiza el urbanista, que por el momento no se contempla en la normativa.

Y aun cuando el propio Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable de Puebla abre la posibilidad de exceder esos niveles hasta en un 50 por ciento, en “obras de construcción que se realicen en cumplimiento del Programa, como en el caso de vivienda y como una forma de impulso de la política de redensificación”, se encuentra muy lejos de la meta trazada por el Implan.

Por el momento, el programa de desarrollo urbano reconoce a la zona monumental como un polígono con densidad controlada, esto significa un máximo de 50 viviendas por hectárea.

Las DUIS y el desarrollo inmobiliario

El boom que la industria de la vivienda ha experimentado en los últimos dos sexenios trajo aparejado “un crecimiento urbano desordenado que ha deteriorado la calidad de vida de la población”, así lo reconoció la Sociedad Hipotecaria Federal, el organismo gubernamental a través del cual se financia el desarrollo inmobiliario.

“Es un hecho que actualmente México enfrenta serios problemas respecto al desarrollo urbano, el ordenamiento territorial, la protección al medio ambiente y la vivienda dentro de un entorno sustentable”.

El análisis del organismo, que se puede leer en su página web, reconoce que esto ha provocado que “el ciudadano esté alejado de fuentes de empleo y servicios de educación, salud, cultura, abasto y recreación. Que los Municipios incurran en fuertes inversiones en infraestructura y servicios básicos, y que por falta de planeación, se urbanicen zonas no aptas para el desarrollo urbano, ya sea por su ubicación, características físicas o incluso por su alto valor ambiental”.

Con eso en mente, la SHF y la Sedesol federal pusieron en marcha un nuevo esquema de desarrollo de vivienda: los “Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables” o DUIS, en el que participan como evaluadores la SHF, la Sedesol, las secretarías de Energía, Economía y Medio Ambiente, el Infonavit, Banobras, el Fondo Nacional de Infraestructura, el Fovissste y Promexico.

Foto: Joel Merino.

Hasta el momento la comisión dictaminadora ha dado luz verde a seis proyectos, entre ellos el del Centro Histórico de Puebla, el primero del tipo “intraurbano”.

Al respecto, Sara Topelson, subsecretaria de Desarrollo Social federal sostuvo el pasado 5 de diciembre, que este DUIS “busca promover ciudades compactas, fomentar sistemas de transporte público eficiente y no motorizado, propiciar la mezcla de usos del suelo, asegurar que se consolide una red coherente de vialidades primarias, la diversidad en la tipología de vivienda, equilibrar equipamientos y espacios públicos, acercar a los ciudadanos a sus fuentes de trabajo y servicios, lo que resultará en un ahorro en tiempo y costos, mejorando la calidad de vida”.

A la mala

El problema, explica en entrevista Francisco Vélez también director del Observatorio Urbano Metropolitano, es que el ayuntamiento capitalino a través del Implan decidió armar su proyecto DUIS sin tomar en cuenta la normativa actual, “fueron directamente con los organismos financieros, empezaron a negociar con ellos a nivel federal, con la idea de que y ya después veo que hago con lo que me corresponde cumplir de la normatividad local”.

Y puntualiza: “El ayuntamiento actúa como agente inmobiliario, porque todo este esquema lo realizan normalmente los agentes inmobiliarios privados. Ellos reúnen, arman los expedientes y se los presentan a los organismos certificadores, en esos casos la autoridad responsable es la que verifica que se cumpla con la normatividad”.

“Lo primero que tendrían que hacer es ajustar el DUIS, ¿por qué no lo han hecho? Porque están pensando como agentes inmobiliarios: no me convienen las densidades que prevén los programas, entonces le doy la vuelta, ya que tengo la certificación entonces sí empiezo a presionar para que los programas de desarrollo urbano se adecuen a la necesidad que a mí me interesa. Esto, sin ningún criterio derivado del programa actual vigente que es el programa del 2007 y del 2008”.

Vélez Pliego explica además que el proyecto que ya fue dado por bueno por la comisión dictaminadora y anunciado por el gobierno del estado aún no ha sido aprobado por la junta de gobierno del Implan, a la cual en su calidad de presidente del consejo ciudadano también pertenece.

Y cuestiona: “el Implan, hasta la fecha, ha evitado darle continuidad a las acciones de planeación que ya se venían desarrollando desde antes. Se está repitiendo lo de cada administración que llevan y se olvidan de los proyectos previos y buscan partir de los que ellos traen”.

Y es que antes de desarrollar un proyecto de la magnitud del que presentaron a la SHF había que actualizar o generar un nuevo programa de Desarrollo Sustentable y un nuevo programa parcial para el Centro Histórico.

Un proceso que ya estaba en marcha: “la actualización del programa de la zona de monumentos está siendo elaborada por universidades, el gobierno municipal anterior había invertido para que se actualizara el programa, de hecho ya se entregó una versión preliminar. En vez de darle cabida a eso y de pasar al proceso de revisión, que desde el mes de agosto les entregamos formalmente, tanto a la secretaría como a la junta de gobierno como a la coordinación para que se empezara a discutir, y es la fecha en que no se discute, no forma parte de la agenda del Implan, o se han negado a incluirlo, a pesar de que forma parte de la ley que crea el propio instituto”.

6 mil primera etapa

La primera etapa del proyecto establece un plazo de 36 meses –3 años— para construir 6 mil 841 viviendas nuevas repartidas en varias zonas: el primer cuadro de la ciudad, el barrio de San Antonio, Xanenetla, la zona de Los Fuertes y la colonia Humboldt.

Foto: Joel Merino.

Esas 6 mil 841 viviendas deberán albergar a 26 mil habitantes más en una zona que ya tienen un déficit de áreas verdes de casi 3 metros cuadrados por habitante y que con la redensificación crecerá. Sin contar con los problemas viales que ya padece el centro histórico.

Aunque de acuerdo con el proyecto presentado, el problema se resolverá con un sistema BTR para la movilidad hacia fuera de la zona, junto con el metrobús y un sistema peatonal que incluya “grandes estacionamientos públicos”, terminales de transferencia y una red de ciclovías “como parte de las Sendas Seguras”, y “un programa de colocación de biciestacionamientos en vía pública y sistema de bicicletas públicas”, todo con la intención de darle preferencia al peatón y desincentivar el uso del automóvil.

El ayuntamiento a su vez reutilizará edificios públicos, por ejemplo construir 3 torres de mil 500 metros cuadrados para albergar ahí a las secretarías de Desarrollo Social, Obra Pública, de Desarrollo Económico y Turismo.

Lo que el proyecto no menciona claramente es que, para desarrollar la vivienda, se tendrán que expropiar terrenos para entregarlos a los desarrolladores inmobiliarios, explica Vélez Pliego.

“Y ya vimos el desastre que fue operar de esa manera el desarrollo parcial del paseo del río de San Francisco, ahí tenemos todavía edificios abandonados o el patrimonio histórico destruido porque así le conviene al desarrollador inmobiliario”.

El problema, sostiene el investigador, es que ni los créditos de vivienda que entregan las dependencias federales, ni las desarrolladoras están interesadas en el patrimonio, “lo que a ellos les interesa es edificar”.

Y para ello, el plan prevé el uso de los corazones de manzana para levantar ahí los desarrollos verticales que “deberán contemplar un estudio de alturas e isóptica”. Un espacio al que los desarrolladores ya se aprestan a entrarle.

A mediados del año pasado el delegado del Infonavit en Puebla, Ricardo Mancisidor Landa aseguraba al diario Milenio que ya estaban iniciándose los estudios técnicos para asegurar la viabilidad financiera para los primeros desarrollos verticales.

Después de esos primeros tres años y 6 mil viviendas el resto del proyecto se tendrá que desarrollar en los siete años siguientes, una segunda etapa de 15 mil 394 viviendas en un plazo de 84 meses y 11 mil 973 más al finalizar los 120 meses.

Despoblamiento por todos lados

La ciudad vive a la par un fenómeno de despoblamiento y necesidad de vivienda, pero no es privativo del centro histórico.

Vélez Pliego explica que mucha de la problemática tiene que ver con el modelo que se adoptó de impulsar el crecimiento económico del país a través de la industria de la construcción como lo hizo España.

Foto: Joel Merino.

“Y la ingeniería financiera está pensada para nuevos desarrollos, y no está pensada para acciones de regeneración o renovación urbana, mucho menos para acciones de revitalización de vivienda”.

Por ello, explica, el municipio de Puebla tiene alrededor de 72 mil viviendas desocupadas, de estas 6 mil se encuentran en la zona de monumentos, “en vez de pensar en cómo las rehabilitas y las metes de nuevo al mercado, estás pensando en producir esas 6 mil viviendas”.

El asunto entonces es cómo volvemos atractivo el centro histórico para sus propios habitantes y no sólo financiamos a los grandes desarrolladores para que levanten nueva vivienda.

“El tema está ahí, responde, necesitamos esas herramientas de orden financiero para inyectarle recursos sin que esto implique derrumbar para volver a construir”.

Pero mientras eso pasa, para Francisco Vélez el proyecto que el Implan generó y el gobierno del estado ya hizo suyo para trabajarlo en conjunto con el ayuntamiento –que cuantifica en 150 millones de pesos el costo del mismo— es un proyecto que tiene “muchos problemas”.

“En primer lugar porque pretende concentrar la mayor parte del crecimiento poblacional, más del 50 por ciento del crecimiento municipal contemplado, y prácticamente el 50 por ciento de la oferta de vivienda nueva producida en una superficie que territorialmente representa menos del 6 por ciento del total de la mancha urbana. Es demagógico decir que se busque el equilibrio en el crecimiento cuando se pretende concentrar la oferta de vivienda en una porción muy limitada”.

Y en segundo lugar, porque como ya se explicó, nació ignorando la normativa actual y con supuestos erróneos en cuanto a la densidad de población que podría albergar el centro histórico.

Estrategias de actuación según el Implan

Movilidad y desplazamiento

• Preferencia al peatón y al ciclista (Sendas seguras)

•Mejora de la accesibilidad

•Mejora del transporte público

•Creación de bolsas de estacionamiento

Imagen urbana

•Mejora medioambiental

•Mejora de alumbrado

•Mejora de mobiliario urbano

•Integración de manifestaciones artísticas en el espacio público

Servicios públicos

•Mejora de las redes de infraestructura

•Seguridad pública en la zona

Creación de nodos urbanos

•Parques y centros Mi Barrio

Edificios existentes

•Incentivar la recuperación, conservación y restauración de edificios residenciales •Promover vivienda en inmuebles catalogados o con valor histórico y cultural

•Equilibrar los usos de suelo mixtos (comercio, servicios y vivienda), dándole prioridad a la vivienda

Vivienda nueva

•Utilización de vacíos urbanos

•Verticalización en puntos donde la isóptica lo permita y arquitectura de integración •Coeficientes máximos de ocupación de suelo del 50% en caso de proyectos verticales

Socioeconómica

•Posicionar al centro histórico como el mejor lugar para vivir

•Ofrecer vivienda dependiendo del tejido socioeconómico actual

•Clientes potenciales: gente que trabaja y estudia en la zona (estudio de mercado)

Comercio y servicios

• Preferencia al comercio de barrio

•Establecer horarios para abastecimiento y zonas de carga y descarga

Participación ciudadana

•Organizaciones vecinales

•Comités de participación de comerciantes, restauranteros y hoteleros.

•Inversionistas privados, bancos.

•Colegios de profesionistas y universidades

•Organizaciones no gubernamentales

•Prensa

Gestión

•Agilizar trámites administrativos

•Promoción de incentivos

•Garantizar la continuidad de este programa (validez legal)

Plan de Regeneracion DUIS